Qu’est-ce qu’une augmentation de capital?

L’augmentation du capital d’une SCI implique la modification des statuts de la société si la société est à capital fixe. Ce choix est pris par l’assemblée générale extraordinaire conformément aux règles inscrites dans les statuts. Un procès verbal doit être rédigé et une assemblée tenue, afin d’enregistrer le résultat du vote des associés et d'entériner les transformations effectuées dans les statuts. Il faut absolument déposer le capital sur un compte bloqué avant de réaliser les démarches afin de pouvoir apporter les modification de capital de la SCI. Cette action doit automatiquement être annoncé aux tiers via la publication d’une annonce légale au sein d’un journal d’annonce légal. Les statuts modifiés ne doivent plus être enregistré auprès des impôts. Enfin il vous faudra effectuer les formalités auprès du Greffe du Tribunal de Commerce ou du Centre de Formation des Entreprises dans un délai de 1 mois.

Le déficit foncier: Définition

Pour déclarer ses revenus issus de la mise en location un logement nu, le propriétaire doit communiquer ses revenus fonciers à l'administration fiscale. Pour ce faire, il doit soustraire les charges liées au bien (frais divers, travaux, intérêts d'emprunt...) à ses revenus locatifs imposables. Elles génèrent ce que l'on nomme soit un revenu foncier si les revenus sont supérieurs aux charges soit un déficit foncier, si les charges sont supérieures aux revenus.

Lorsque ses charges sont supérieures à ses revenus fonciers, alors il en ressort un résultat dit “déficitaire”. L’investisseur bénéficie donc du processus dit de “déficit foncier”. Les charges qui n'ont pas pu être retirées des revenus fonciers sont déduites du revenu global imposable, dans la limite de  10.700 euros par an.

Dans le cas où elles seraient supérieures à 10.700 euros sur une année, le déficit foncier est donc reporté sur les loyers des dix années suivantes sur les revenus de même nature. C'est un report dit “déficitaire”.

Peut-on vendre ses parts de SCI sans perdre le déficit foncier?

Lorsque l’immeuble appartient à une société, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global d’un associé est subordonnée à la double condition d’affectation de l’immeuble à la location par la société pendant 3 ans et de conservation des parts de la société par l’associé pendant le même délai. Donc, en cas de cession avant ces délais expirés, l'investisseur sera requalifié fiscalement.

Peut-on augmenter le capital sans perdre le déficit foncier?

Quand un nouvel investisseur (ou un ancien) entre au capital de la SCI suite à une augmentation de capital. Les associés historiques conservent leurs parts (même s'ils ne conservent pas le même pourcentage de capital). L'augmentation de capital n'engendre donc pas cession de parts par les associés.La double condition d’affectation de l’immeuble à la location par la société pendant 3 ans et de conservation des parts de la société par l’associé pendant le même délai, est respectée. Ceci n’impacte donc pas les déficits fonciers antérieurs et leur répartition. Pas de requalification fiscale.

Peut-on apporter des parts de capital sans perdre le déficit foncier?

Si vous apportez vos parts de SCI à une autre personne morale (par exemple une société patrimoniale ou une holding), vous ne respectez pas la double condition d’affectation de l’immeuble à la location par la société pendant 3 ans et de conservation des parts de la société par l’associé pendant le même délai. Donc, vous serez requalifié fiscalement.

Il en serait bien évidemment de même si vous apportez vos parts de SCI à une société préalablement, qui elle-même participerait à l'augmentation de capital sur cette même SCI.