Investissement immobilier

Pourquoi investir sur Dividom ?

Aujourd’hui,

Puis-je défiscaliser mon investissement ?

Nous avons deux catégories de biens :

  • notre sélection de biens offrant une défiscalisation possible (ils sont marqués avec une pastille rose “Défiscalisation”)
  • notre sélection de biens sans défiscalisation

Pour les biens avec défiscalisation, les experts Dividom peuvent vous proposer :

  • Loi Duflot / Pinel
  • Loi Outre Mer
  • Loi Monument Historique
  • Viager NP...

Nous sélectionnons auprès de nos fournisseurs le meilleur de la défiscalisation.

La vie du bien

Puis-je acheter un bien et en profiter quelques semaines dans l’année ?

L’achat de biens ayant un usage de résidence secondaire n'est pour l'instant pas possible sur Dividom. Cependant, nous travaillons afin de développer un produit adapté.

Que se passe-t-il en cas de nécessité de réaliser des travaux sur le bien ?

Le gérant ou l’agence immobilière de gestion se charge de faire réaliser au moins deux devis. Les devis sont accessibles en ligne sur votre compte. Le gérant sélectionne la meilleure des propositions et demande aux associés de valider son choix lors d’une votation.

Il faut obtenir la majorité des votes des associés pour valider les travaux.

Cependant, en dessous de 3000€ (peut varier selon les projets), le gérant de la SCI a la possibilité de prendre une décision sans organiser de votation.

Que se passe t-il en cas de divorce ?

Cela dépend de votre régime matrimonial

Si les parts de SCI sont des biens propres, cela n'aura aucun impact. Si les parts de SCI sont des biens communs, alors elles feront parties du partage de biens au moment du divorce.

Connait-on tous les associés ?

Oui. Vous rejoignez une communauté privée avec des outils de communication. Cette communauté est composée du gérant, des associés, des intervenants extérieurs (notaire, agence immobilière…).

Vous intégrez un mini réseau social centré sur votre bien immobilier.

Qui gère mon bien / ma SCI ?

Votre bien est géré par la SAS IMMOME et nos experts immobiliers.

Le gérant propose, les associés disposent lors des assemblées générales et des votations.

Donc, c’est vous qui gérez votre investissement avec une grande facilité par notre plateforme de gestion.

Quelle visibilité aurais-je sur mon investissement ?

A tout moment, vous pouvez vous connecter sur votre compte et consulter la liste de vos avoirs avec :

  • Le prix d’acquisition
  • Le prix des dernières transactions au sein de la SCI
  • Notre estimation de valeur de la part
  • Les rentabilités

Mais vous aurez aussi accès à toutes les informations concernant la vie de votre ou vos bien(s) immobilier(s), à savoir:   

  • Mon locataire a-t-il payé le dernier loyer ?
  • Est-il sur le départ ?
  • Les travaux ont-ils été réalisés ?
  • L'agence immobilière a-t-elle trouvé un nouveau locataire ?

Une votation, comment ça marche ?

C'est l'action de pouvoir voter entre associés sous l'impulsion du gérant ou/et d'un ou plusieurs associés concernant tous les actes importants de la vie du bien et de la SCI.

Pour créer une votation, il vous suffit de vous connecter sur votre compte, d'aller sur la communauté concernée et ensuite sur le lien votation, vous pouvez écrire votre résolution avec la possibilité de joindre des fichiers. Celle-ci est vérifiée par le gérant et envoyée pour vote à l'ensemble des associés, si elle n'est pas contraire aux statuts et au règlement intérieur.

On peut distinguer plusieurs grandes familles de résolutions :

  • Travaux
  • Financier
  • Juridique
  • Autres

Chaque résolution aura une forme imposée, par exemple pour les travaux, la présentation d'au moins deux devis sera obligatoire.

La trésorerie obligatoire, c'est quoi ?

Pour chacun des projets Dividom impose une trésorerie obligatoire pour chaque projet.
Soit  un montant minimum de disponibilités sur un compte au nom de la SCI afin d'éviter tout problème (tels que des travaux non prévus). 

Ce montant est appelé trésorerie obligatoire. En moyenne, elle est comprise entre 4 et 6% du prix du bien et elle dépend du niveau de risque du projet.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Les parts de SCI font parties de votre actif immobilier. Les parts seront transmises à vos héritiers en fonction de votre testament. Elles peuvent être transmises à plusieurs héritiers. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire afin de rédiger un testament.

En l’absence de testament, les héritiers seront différents en fonction du régime matrimonial, de la présence de descendants ou non, et de nombreux autres facteurs. C'est pourquoi, nous vous conseillons de vous renseignez auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine ou de votre notaire. 

En tant qu’associé, ai-je le pouvoir de proposer une résolution en assemblée ?

Il existe deux types de réunion d'associés:

  • Les assemblées générales, qu'elles soient ordinaires ou extraordinaires dont les modalités sont définies dans les statuts.  
  • Les votations dont les modalités sont déterminées dans le règlement intérieur. En tant qu'associé, je peux à chaque instant provoquer une votation en créant une résolution qui sera notifiée à l'ensemble des membres de la SCI et ce très facilement depuis mon compte. Si cette résolution obtient plus de 50% des votes et qu'elle n'est pas contraire aux statuts et au règlement intérieur (c'est-à-dire qu'elle ne concerne pas une modification de gérance, du siège social, date d'exercice social, ...) alors elle sera appliquée par la gérance de la SCI. 

Exemples:
Exemple 1 : Monsieur Pierre associé de la SCI IMMOME LILLE 1 trouve que l'assurance de l'appartement est trop chère, il connait un assureur qui lui propose 40% de baisse sur le prix, à garanties égales. Monsieur Pierre peut créer une résolution en détaillant son projet et joignant le devis, automatiquement tous les associés reçoivent une notification. La résolution obtient 51% des votes, le gérant devra donc s'occuper de résilier l'ancien contrat, de souscrire le nouveau contrat et de vérifier que toutes les garanties indispensables sont bien présentes.
Exemple 2:  Madame Paul associée de la SCI IMMOME COMPIEGNE 2 trouve que le portail de la maison est dégradé, elle souhaite faire changer le portail. Elle estime les coûts de ce changement à 2 000€. Elle crée donc une résolution pour des travaux dans la limite de 2 000€ pour changement de portail. Cette résolution est votée et n'obtient que 27% des voix, elle n'est donc pas validée. Si cette résolution avait obtenu plus de 50% des voix, le gérant aurait du réaliser au moins deux devis auprès de prestataires différents. Le gérant aurait proposé les deux devis afin de faire valider par résolution le choix de l'entreprise.

Puis-je parler à un conseiller Dividom ?

Oui, notre équipe d'experts sera ravie de répondre à vos éventuelles questions sur le fonctionnement du site, les projets, la fiscalité, le juridique...

Contactez nous : contact@dividom.com ou par tél. 09 72 47 16 61

Que se passe t-il s'il y a des problèmes de trésorerie suite à des impayés, des travaux, des taxes ?

Le gérant convoque une votation pour expliquer le besoin de trésorerie.

Il proposera les résolutions suivantes :

1. Le gérant propose l’utilisation de la Trésorerie Obligatoire. Si elle n’a pas encore été utilisée, les associés par leurs votes VALIDENT ou REFUSENT. Si les associés refusent, alors : 

2. Le gérant demande aux associés un versement en compte courant d’associés rémunéré X% (différent selon les SCI) et remboursable en priorité sur les prochains revenus. Si un ou des associés se porte(nt) volontaire(s) pour une somme donnée, le contrat de prêt est alors voté par la e-réunion. Si il n'y a pas de volontaire ou si la e-réunion refuse, alors :

3. Le gérant propose un financement de la somme sur X années à X% (différent selon les SCI) auprès de notre partenaire bancaire. La e-réunion VALIDE ou REFUSE. Si les associés refusent, alors :

4. Le gérant impose une augmentation de capital et remet en vente un % de parts (différent selon les SCI et le cas) de la SCI par Dividom. Tous les associés sont alors dilués.

Enfin, si aucune de ces solutions n'est possible alors le gérant proposera la mise en vente du bien.

Comment faire pour obtenir un relevé de mes investissements ?

Il suffit de vous connecter sur votre compte et télécharger pour chacun de vos investissements un relevé PDF de vos investissements avec :

  • Le nom de la SCI
  • L'adresse de l'investissement
  • Revenu annuel détaillé
  • Le prix d’acquisition
  • Le prix de la dernière transaction au sein de la SCI
  • Notre estimation de valeur de la part

Ce document est réalisé au 31/12 de chaque année, disponible à partir du 30/03 et stocké sur votre compte pour faciliter les démarches fiscales de nos clients. 

Quand aurais-je un retour sur investissement ?

Chaque loyer encaissé, chaque montée des prix de l’immobilier participe à votre enrichissement!

Comme pour tout achat immobilier une durée de détention minimum peut être conseillée (5 ans minimum) pour amortir les frais d’acquisition.

Depuis votre compte, vous pouvez suivre l'évolution de la cagnotte de la SCI. Elle est alimentée des entrées de loyers et diminuée des charges à payer. Cette cagnotte sera figée au 31 décembre de chaque année. Après établissement des comptes annuels et de la déclaration 2072, une assemblée générale sera organisée afin de voter l'affectation de cette cagnotte, elle sera : 

  • soit redistribuée aux associés
  • soit conservée en trésorerie
  • soit réinjectée dans l'amélioration du bien immobilier

Cette décision appartiendra à la majorité des associés lors du vote de clôture d'exercice.

Une assemblée générale, comment ça marche chez Dividom ?

Dans le cadre de Dividom, une assemblée générale mixte sera organisée chaque fin d’année, les autres votes se font directement en ligne via la plateforme Dividom.com

Chaque associé d'une SCI doit normalement recevoir une convocation par lettre recommandée au minimum deux semaines avant la date de l’assemblée générale. Sur ce courrier doivent figurer la date de l’assemblée, ainsi que les ordres du jour.

Cependant, par dérogation, l'article 6 du règlement intérieur de SCI stipule que les associés renoncent expressément à toute action ou recours à ce titre.

Par dérogation aux dispositions légales et aux statuts de la Société, les associés conviennent que la convocation aux décisions collectives des associés pourra être faite par tous moyens écrits, et notamment par voie électronique, et non uniquement par lettre recommandée. 

Enfin, à la suite de l’assemblée générale, le gérant établit un procès verbal, sur lequel, figurent l’ensemble des décisions prises et également le nombre d’associés présents.

Juridique

Puis-je acheter seul 100% des parts de la SCI ?

Non, il est impossible de détenir directement ou indirectement la totalité des parts d'une SCI. Il faut un minimum de deux associés, qui peuvent être aussi bien des personnes morales ou des personnes physiques.

Est-il possible que la SCI investisse dans un second bien ?

Non, il n'est pas possible qu'une SCI investisse dans un second bien, car une SCI n'a pas vocation chez Dividom à détenir plus d'un seul bien.

Par contre, il est possible au sein d'une communauté de SCI ou entre associés se connaissant de se porter acquéreur d'un nouveau bien sur notre plateforme en solidarisant leur investissement, mais cela se fera dans une autre SCI. Il sera aussi possible à ce même groupe de mandater Dividom afin de trouver un bien correspondant à leurs critères.

Exemple : Pierre, Paul et Jean sont déjà associés de la SCI IMMOME LILLE 1, ils souhaitent trouver un appartement dans le centre d'Amiens, Dividom ne propose malheursement pas ce type de bien dans ce secteur, ils peuvent mandater Dividom pour trouver ce bien. Cet investissement se fera dans la SCI IMMOME AMIENS 15.

Lutte contre le blanchiment / tracfin ?

Pour tous versements supérieurs à X €, un justificatif peut vous être demandé par notre partenaire bancaire afin de satisfaire les lois contre le blanchiment.

Dividom a-t-il le droit d'avoir un compte séquestre ?

Un compte séquestre est un compte bloqué sur lequel sont déposés les acomptes des acquéreurs au moment du compromis de vente. Le montant de ces acomptes reste sur ce compte toute la durée de l’acte notarié, soit 2-3 mois minimum et est ensuite déduit du prix final du bien.

Si toutes les conditions du compromis de vente ne sont pas respectées le montant du chèque sera reversé sous 21 jours.

En ce qui concerne l’appartenance du compte séquestre, il peut être la propriété du notaire ou celle de l’agent immobilier en charge du bien.

Je suis nouveau sur Dividom

Quel est le montant de l’investissement minimum ?

L'investissement minimum est de 500€ par part sans plafond.

Puis-je emprunter auprès de ma banque pour investir sur votre plateforme ?

Vous pouvez réaliser un crédit auprès de votre banque pour investir sur Dividom. Cela vous permettra de déduire les intérets d’emprunt. Ce crédit sera dans ce cas à votre charge et porté à titre personnel.

Sur certains projets, nous proposons une offre de financement à hauteur de X% (le pourcentage varie en fonction des projets) de la valeur de la SCI afin de réaliser un effet de levier plus important.

Puis-je verser de l’argent régulièrement, comme un versement permanent ?

Pas pour l’instant, mais nous étudions cette possibilité.

Pour des gens comme moi, qui ont les moyens d’acheter un appartement seul, quels sont les avantages d’utiliser Dividom ?

Si vous connaissez le proverbe “il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier !” alors vous avez la réponse à cette question.

C'est le principe même de la mutualisation du risque.

Dans le futur, vous pouvez détenir 200 biens dans 36 pays avec des fiscalités différentes, des marchés différents, des risques différents, ...

Lors de mon inscription sur Dividom, quelles sont les pièces à fournir et pourquoi ?

L'inscription sur Dividom est très simple, il vous suffit de remplir un petit questionnaire sur vous et votre patrimoine et de télécharger votre carte d'identité et votre RIB.

Combien de temps prend l'inscription sur Dividom?

Cela prend moins de 10 minutes

Y-a-t-il des frais d'inscription sur Dividom ?

L'inscription sur le site de Dividom est totalement gratuite et ne génère aucun frais.

Pourquoi dois-je renseigner la répartition de mon patrimoine ?

Afin de pouvoir offrir une transparence sur la provenance des fonds dans le cadre de TRACFIN (lutte contre tout flux financier atypique ou suspect)

Qui a accès à mes informations sur Dividom ?

Les personnes qui seront en contact direct avec vos investissements ou la gestion de votre dossier chez Dividom.

Qui peut investir sur Dividom ?

Tout le monde, avec quelques limites quand même :

  1. Etre majeur
  2. Etre résident fiscal d’un des pays éligibles à savoir :
  • Pays de la Zone Euro : Allemagne, Autriche, Belgique, Chypre, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Irlande, Italie, Luxembourg, Malte, Pays-Bas, Portugal, Slovaquie, Slovénie, Croatie
  • Les pays de l’Union Européenne hors zone Euro : Bulgarie, Danemark, Hongrie, Lettonie, Lituanie, Pologne, République Tchèque, Roumanie, Royaume-Uni, Suède
  • Les autres pays : Islande, Liechtenstein, Monaco, Norvège, Suisse

Qu’est ce que je gagne et quand aurai-je un retour sur investissement ?

L’immobilier vous offre deux sources de revenus :

  • Le rendement pendant toute la durée de la détention de vos parts. Le rendement c'est le loyer auquel sont retirées l'ensemble des charges (taxes foncières, charges de copropriété, assurances, frais de gestion...)
  • La plus-value lors de la revente de vos parts. La plus-value correspond à la différence entre le prix auquel vous avez acheté et le prix auquel vous vendez.

Puis-je vendre ma maison par votre biais et rester locataire de celle-ci ?

Certains acteurs du métier proposent de refinancer une partie de votre bien contre un loyer afin de permettre de sortir du surendettement. 

Notre concept ne fonctionne qu'en se basant sur le statut juridique de la SCI. Donc, oui cela est possible mais sous certaines conditions :

  1. Signature d’un bail
  2. Vente du bien à une SCI
  3. Remplir les conditions d’accès aux Garanties de Loyers Impayé

Contactez-nous

Quels types de biens sont proposés sur Dividom ?

Tous les biens sont susceptibles d’être étudiés par nos experts, selon leur potentiel de rendement et leur valeur patrimoniale.

Les types de biens : maisons, appartements, immeubles, bureaux, locaux commerciaux, garages, parkings, hôtels, maisons de retraite, restaurants, terrains, terres agricoles, forêts…

Nos experts étudient chaque dossier avec la plus grande ouverture d’esprit à la recherche de sources d’enrichissement pour vous.

Comment sont sélectionnés les biens ?

Une étude est effectuée avec plusieurs dizaines de critères de sélection. Voici les principaux critères :

  • L’emplacement
  • La qualité de construction du bien
  • Le positionnement prix par rapport au marché
  • La rentabilité
  • La qualité des intervenants
  • La tension locative

Pourquoi choisir Dividom ?

Dividom a de nombreux avantages :

  • Une solution simple et 100% en ligne. Investissez au chaud depuis votre canapé!
  • Des projets packagés pour que vous ayez un minimum d'efforts et de risques. (Selon les projets : assurances, gestion locative...)
  • Un marché secondaire pour vous permettre de revendre vos parts et récupérer votre argent.
  • Réduction des risques de l’investissement, vous pouvez placer votre argent dans plusieurs biens différents. Avec Dividom ne mettez plus tous vos œufs dans le même panier.
  • Choix des investissements, contrairement à la SCPI vous créez vous même votre portefeuille sur mesure, c'est vous qui choisissez vos investissements.
  • Un effet de levier grâce au crédit sur certains projets.

Un étranger peut-il investir sur Dividom ?

Oui, un étranger peut investir sur Dividom.

Néanmoins, pour des problématiques de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, nous nous limitons au ressortissant des pays suivants :

  • Pays de la Zone Euro : Allemagne, Autriche, Belgique, Chypre, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Irlande, Italie, Luxembourg, Malte, Pays-Bas, Portugal, Slovaquie, Slovénie, Croatie
  • Les pays de l’Union Européenne hors zone Euro suivants : Bulgarie, Danemark, Hongrie, Lettonie, Lituanie, Pologne, République Tchèque, Roumanie, Royaume-Uni, Suède
  • Les autres pays suivants : Islande, Liechtenstein, Monaco, Norvège, Suisse

Comment se rémunère Dividom ?

Dividom est rémunéré à 2 niveaux :

1. Au moment de la validation d'une campagne de financement :

Cette rémunération est directement comprise dans le montant de la campagne de financement du projet (et donc dans le prix de chaque participation).

  • Pour un bien ancien : par un pourcentage (6% HT en moyenne) sur chaque campagne de financement validée.
  • Pour un bien neuf : Dividom est payé directement par le promoteur immobilier. Dans ce cas, notre rémunération est à la charge de nos partenaires.

2. Pour la gestion du bien (gestion locative + gestion SCI) : Dividom facture 8% à la SCI. Cette rémunération est déjà prise en compte et déduite dans nos simulations de rendements.