Le démembrement est un terme législatif qui désigne la séparation du droit de propriété en deux parties :
- D’une part l’usufruit qui permet d’utiliser le bien
- D’autre part la nue-propriété qui donne la propriété d’un bien sans pouvoir en faire l’usage.
Les avantages démembrement sont principalement fiscaux : lorsque l’usufruitier décède, l’enfant nu propriétaire devient propriétaire du bien sans contrainte fiscale. Il faut toutefois que le nu-propriétaire justifie qu’il ait acheté le bien avec ses fonds personnels, sans quoi l’usufruitier deviendrait le vrai propriétaire.
L'un des avantages de cette opération réside dans la réduction des droits de donation qui ne s'appliquent que dans la valeur de la nue-propriété. Elle se calcule en fonction de l'âge du donateur : plus il est jeune, plus le coût des droits est faible.
Dans le cas du démembrement en loi Pinel, les avantages démembrement s’annulent. Il est en effet impossible de séparer usufruit et nue-propriété. Le démembrement en loi Pinel est interdit pour les sociétés civiles immobilières (SCI) comme pour les particuliers. De fait, les avantages fiscaux inhérents à la loi Pinel ne s’appliquent pas aux bien immobiliers dont le droit de propriété est démembré.
Néanmoins, la loi Pinel offre des réductions fiscales intéressantes qui peuvent aller jusqu'à 63 000€ sur douze ans, selon la durée de l'engagement locatif.