Qu'est-ce qu'un OPCI ?
OPCI, apparu en 2007, de son acronyme Organisme de Placement Collectif en Immobilier, est un placement en majorité immobilier dont au moins 60% des actifs seront investis en immobilier et au moins 10% de liquides et le solde en actifs financiers. Comme les SCPI, le but est de généré des revenus, des plus-values et la gestion est assurée par une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF.
Pourquoi souscrire un OPCI ?
Tout d'abord, cela permet de se constituer un patrimoine immobilier pour quelques centaines d'euros. tout comme les SCPI, les OPCI comporte de nombreux avantages :
- La diversification des actifs : en effet, le fait que l'OPCI diversifie vos actifs en immobilier et en financiers, permet une stratégie de gestion différente, on va la considérer plus sécuritaire grâce aux 60% dans l'immobilier et les actifs financiers constitueront plutôt la partie "risquée" du placement.
- La mutualisation du patrimoine : l'investissement sera réparti sur de nombreux immeubles sur les principales métropoles de France, voire européennes. Cette mutualisation assurera un peu plus le capital.
- La perception de revenus : les OPCI redistribuent les plus-values qu'elles génèrent, aux porteurs de parts en prorata de ce qu'ils auront investis.
- Le liquidité : le fait que 10% des actifs soient liquide cela rend l'investissement plus liquide.
Les différents types d'OPCI :
- SPPICAV (Société à prépondérance Immobilière à Capital Variable)
- FPI (Fonds de Placement Immobilier)
Il s'agit de deux fonds non côtés en bourse qui se distingue par leur fiscalité. En effet, sur le plan fiscal, les revenus des SPPICAV seront imposés selon la fiscalité des dividendes d'actions, tandis que les revenus des FPI seront imposés comme des revenus fonciers.
Comment ça fonctionne ?
Les SPPICAV ont pour obligation de distribuer au moins 50% de la plus-value immobilière nette de frais, réalisée par la société et des moins-values dans les 5 mois de la clôture du deuxième exercice. Ainsi qu'au moins 85% des revenus nets immobiliers dans les 5 mois de la clôture de l'exercice.
Les FPI ont l'obligation de distribuer au moins 85% de la plus-value réalisée par le fonds nette de frais de des moins-value dans les 6 mois de la cession. Ainsi qu'au moins 85% des revenus nets immobiliers dans les 5 mois de la clôture de l'exercice.
Quels sont les frais à prévoir ?
Les droits d'entrée peuvent atteindre 8% et les frais de gestion oscillent de 1,5% à 4,5% selon les OPCI.
Quels sont les risques ?
- Capital non garanti
- Mauvaise stratégie de placement
- Revente des parts parfois difficile
Comment vendre mes parts ?
Concernant la vente des parts, la cession est simplifiée par l'obligation préalable de détenir au moins 10% de liquidité. Les parts ou actions d'OPCI sont émises ou rachetées à n’importe quel moment, prix n'est pas connu à l'avance, en effet, elle est calculée sur la base de la première valeur liquidative en divisant l'actif net de l'OPCI par le nombre de parts ou d'actions en circulation. Il faut un acheteur qui accepte le prix de vente de ou des parts.
Il est important de prévoir un investissement long terme, l'OPCI peut être une bonne alternative aux SCPI, la liquidité est plus accessible, et comme les actifs sont moins axés sur l'immobilier, cela peut être plus ou moins intéressant selon vos critères de besoins.