Les différents types d'OPCI

Les OPCI, crée en 2007, est un produit d'investissement immobilier à long terme associant actifs immobiliers et financiers. A travers une société spécialisée et agrée, toute la gestion sera assurée par celle-ci afin de récolter des fonds auprès d'investisseurs, pour acheter des biens immobilier ainsi que des actions ou obligations. Ces biens vont être vendus pour récupérer les revenus locatifs.

Deux types d'OPCI qui se ressemble mais pourtant différentes :

• SPPICAV : société de placement immobilière à capital variable, a pour statut juridique société anonyme, disposant de la personnalité morale. Son capital est composé de parts de sociétés non côtées ayant une majorité d'actifs immobiliers et de parts de sociétés foncières côtées. Le capital initial minimum à atteindre est de 500 000€.
  • La SPPICAV : a une obligation de distribuer à ses actionnaires :
    • au moins 85% du résultats distribuable afférent aux produits réalisés par la société provenant des loyers et des revenus des placements.
    • au moins 50% des plus-values de cession d'actifs réalisées au cours de l'exercice, nette de frais et diminuées des moins-values nettes de frais réalisées au cours du même exercice.

• FPI : le fonds de placement immobilier n'a pas de personnalité morale, est une copropriété composée d'actifs immobiliers et d'instruments financiers. Ses parts sont émises et rachetées à la demande des associés à la valeur liquidative majorée ou diminuée en prenant en compte les frais et commissions. C'est la société qui a tout pouvoir pour agir, mais uniquement dans l'intérêt des associés.
  • La FPI a une obligation de distribuer à ses actionnaires :
    • au moins 85% du résultat distribuable en lien aux produits réalisés par la société, provenant des loyers et des revenus de placements.
    • au moins 85% des plus-values de cession d'actifs nettes de frais.

Une différenciation par la fiscalité

Tous les ans la société de gestion envoie aux porteurs de parts un document avec le montant à déclarer ainsi qu'une notice explicative pour remplir leur déclaration fiscale.

• Régime fiscale de la SPPICAV : la SPPICAV est exonérée de l'impôt sur les sociétés, avec comme contrepartie la redistribution vu ci-dessus. Les revenus distribués par l'OPCI sont imposables à l'impôt sur les revenus dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. La cession ou le rachat d'actions est imposable selon le régime des plus values sur les valeurs mobilières.
  • Les dividendes sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu :
    • abattement de 40% sur le montant brut perçu
    • ensuite déduction possible des droits de gardes des titres
    • abattement de 1525€ ou 3050€ si célibataire ou un couple
    • Ou alors un prélèvement forfaitaire libératoire de 34,5% (19% d'impôt et 15,5% de prélèvements sociaux) sur le montant brut du dividende
  • Les plus-values de cessions d'actions soumises au barème progressif :
    • abattement de 50% si détention de 2 à 8 ans
    • abattement de 65% si détention après 8 ans
    • Les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux de 15,5%

• FPI : les FPI sont fiscalement transparents, ils ne payent dont pas d'impôts sur le revenu qu'ils encaissent, mais chaque associé est redevable de l'impôt sur la part des bénéfices. C’est la fiscalité des revenus fonciers qui s'applique à la majorité des bénéfices, auquel s'ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%. Il en existe deux catégories :
  • Régime micro-foncier : applicable seulement pour ceux disposant de revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000€ pour des immeubles détenus en direct. Abattement de 30%
  • Régime réel : vous êtes toujours soumis au régime réel si vos revenus fonciers se situent au-dessus de ce seuil. Si le montant est inférieur à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime réel. Il convient dans ce cas de préciser sur un formulaire spécial (2044) le revenu net perçu, c'est-à-dire le revenu brut moins les charges déductibles : travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunts (y compris les frais de dossier)... Impôts et prélèvements sont alors appliqués sur le solde net. En cas de déficit (charges supérieures aux revenus), le solde peut être reporté sur les années suivantes ou être déduit des revenus globaux du ménage (sauf les intérêts d'emprunt).

Que vous choisissez le régime réel ou le micro-foncier, vous devez ajouter votre revenu foncier net (après abattement ou déduction des charges) à votre déclaration de revenus. Le solde est soumis à l'impôt selon la tranche marginale du contribuable (14%, 30%, 41% ou 45%) ainsi qu'aux prélèvements sociaux à 15,5%.