Tout d'abord, il existe deux types de SCPI : à capital fixe et à capital variable. La SCPI à capital variable est catégorisée comme ouverte, autrement dit, elle peut à tout moment accueillir de nouveaux associés, contrairement aux SCPI à capital fixe où il est plus difficile de vendre ou acheter des parts. Le principe de fonctionnement de la SCPI reste le même, investir dans l'immobilier en achetant des parts d'un bien. Le choix de la SCPI dépendra donc, en grande partie de votre besoin en liquidité.
SCPI a capital variable : une plus grande souplesse
En effet, l'une des plus grande différence des deux SCPI est qu'avec une SCPI à capital variable vous pourrez à tout moment vendre des parts, racheter indirectement par un potentiel nouvel associé. Chaque jour de nombreuses parts sont créées et détruites en fonction des demandes, tant que le capital maximal n'est pas atteint. C'est un avantage considérable de cette SCPI. Les parts sont disponibles dès quelques centaines d'euros. Le prix des parts est fixé par la société de gestion.
SCPI à capital variable : un prix corrélé au patrimoine immobilier
La seconde différence est la fixation du prix de la part. La valeur des parts n'est pas soumise à la loi du marché de l'offre et la demande. Le prix est fixé par la SCPI en fonction de la valeur du bien (variant de -10% à +10%), et du marché immobilier. Ainsi il n'y a pas de spéculation, ni d'écart de la valeur du bien immobilier. Ce prix est régulé par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).
SCPI à capital variable : une liquidité accrue
Si vous voulez vendre vos parts, c'est la SCPI elle-même qui va racheter vos parts. Cette demande de rachat va être compensée par des nouveaux potentiels acheteurs ou sera financé sur la trésorerie de la SCPI. Les délais de rachats oscillent entre 2 et 4 semaines.
Quels sont les risques ?
En période de forte baisse des prix de l'immobilier, on peut se retrouver dans un cas de vente massive des parts de la SCPI. Certaines parts vendues sont dites "annulées", c'est à dire qu'elles sont rachetées par la SCPI au prix fixé. Elles disparaissent et viennent diminuer le capital social variable. Si les ventes sont massives, la SCPI peut se retrouver en manque de trésorerie. Un dispositif de fonds de réserve peut être mis en place, au cas où, la SCPI manquerait de liquidités.
Le choix de souscrire à une SCPI à capital fixe ou variable dépend des besoins de l'investisseur, et en particulier selon son besoin en liquidité. Si l'investisseur préfère un prix de vente de ses parts fixe plutôt qu'il soit soumis sur un marché secondaire et une plus grande facilité des ventes, il est conseillé de choisir une SCPI à capital variable.