Au vue des tendances actuelles du marché obligataire et celui des actions, les SCPI ou la Pierre Papier se révèlent être l'alternative idéale et privilégiée par de nombreux épargnants français. Elles disposent d'atouts irréfutables tels qu'une certaine sécurité du placement et une bonne visibilité de rendement. Mais comment fonctionnent-t-elles et quel type de SCPI choisir ?
Une SCPI ou société civile de placement immobilière est une société civile qui voit son capital social être divisé en parts sociales. Les investisseurs souscrivent au capital d'une SCPI et cette dernière le réinvestit dans l'immobilier, plus souvent dans les bureaux ou fonds de commerce. La SCPI est gérée par une société de gestion qui a pour mission de collecter les fonds et de choisir les biens à acquérir ou à vendre par la SCPI. On distingue deux types de SCPI celles à capital variable et celles à capital fixe, que nous allons vous présenter. Les différences portent principalement sur l'achat et la vente des parts ainsi que leur valeur.
La SCPI a capital fixe définition
La SCPI à capitale fixe signifie que le montant des souscriptions pour soucrire au capital social est fixé à l'origine. Tout d'abord, avant de rentrer dans le détail, il est nécessaire de préciser la notion de capital social. Le capital social d'une société est constitué des ressources que les associés apportent lors de sa création ou lors des augmentations de capitales. Avec cet apport en capital, l'associé reçoit des parts sociales qui sont des titres de propriété sur le capital. Dès que la collecte de la société atteint le montant en capital souhaité, la SCPI peut procéder à l'augmentation de capital. La décision d'augmentation de capital se fait de façon unilatérale selon certains critères. Toute augmentation sera décidée par la société de gestion en charge de la SCPI qui en fixe la durée et le nombre de parts sociales souhaitées. Pour augmenter le capital social, il faut que deux conditions soient réunies. Tout d'abord 75% de la précédente augmentation de capital doit avoir été investi dans des biens immobiliers. Ensuite, les anciennes parts ne peuvent être vendues à un prix inférieurs aux nouvelles parts.
La SCPI a capital fixe est plus spéculative
Entre deux augmentations, le capital reste stable, l'épargnant n'est alors pas disposé à vendre ses parts. Il dispose tout de même d'un moyen pour revendre, appelé le marché secondaire. Similaire à celui de la bourse, il dépend de l'offre et de la demande. Il est donc possible de voir la valeur de ses parts varier et ne plus refléter la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI. La valeur des parts pouvant fluctuer sur le marché, l'investisseur peut réaliser une plus-value ou une perte en fonction du moment où il vend. De l'autre coté, les acheteurs peuvent acquérir des parts décotées qui peuvent prendre de la valeur avec le temps. La confrontation de l'offre et de la demande aboutit à un prix d'équilibre, il sera net et directement perçu par le vendeur. L'investisseur souhaitant vendre ses parts doit s'entretenir avec la société de gestion et déterminer un prix minimum en dessous duquel la société ne peut pas vendre ses parts. Cette vente de parts a lieu de façon hebdomadaire ou mensuel.
La SCPI a capital fixe est moins liquide
Une fois le capital souscrit , il faut attendre les modifications du capital de la SCPI pour trouver des portes de sorties. A défaut, il faut passer par le marché secondaire. Ce marché comporte certains risques comme expliqués précédemment. Lors d'un besoin rapide d'argent, l'épargnant doit trouver un acheteur pour ses parts, ce qui peut prendre un certain temps et occasionné des pertes lors d'un mauvais cycle du marché secondaire. La SCPI a capital fixe est donc moins liquide, la comparaison est encore plus vraie quand on sait que la SCPI à capital variable voit ses parts cédées être racheter directement par la société.
La SCPI a capital fixe est moins souple
De par ce système de vente différent par rapport à la SCPI à capital variable, la SCPI à capital fixe est moins souple. Cela se traduit principalement par la possible attente avant de trouver un acheteur pour ses parts.
La SCPI a capital fixe peut etre plus rentable
La SCPI est donc plus spéculative que d'autres montages, ce qui peut se révéler très avantageux. En effet, si vous investissez sur le marché quand celui-ci ne comporte peu de demande et un large choix d'offre, vous pouvez bénéficier de parts décottés, ne reflétant pas forcément la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI. Il faudra ensuite attendre un changement de cycle, et ainsi prendre la plus-value éventuelle.
Quel risque pour ce type d'investissement ?
Le risque principal est la liquidité. Avant tout investissement avec ce type de société, il est nécessaire de faire un point sur votre situation puisque dans le cadre d'une SCPI à capitale fixe, le capital investi est immobilisé. Bien sur, comme évoqué précédemment, il y a toujours la possibilité de vendre ses parts. Cependant leur prix variera en fonction de ceux du marché et de l'offre et de la demande. Ainsi lors d'un besoin de liquidité rapide, il est possible de constater une perte de valeur sur vos parts.
Quel est l'intérêt d'investir avec ce type de montage ?
La SCPI à capital fixe offre des rendements intéressants, ils peuvent être aux alentours des 6%. Cependant les parts sur le marché restent rare puisque cet investissement est considéré comme un investissement à long terme pour des personnes en quête de revenus complémentaires. La société de gestion dirige la collecte et le lancement ou non d'une augmentation de capital, elle peut choisir le meilleur moment pour faire venir les nouveaux investisseurs.
L'investissement immobilier professionnel dans une SCPI séduit de plus en plus, de par ses nombreux atouts dont celui du rendement. Cependant, il reste risqué et il est nécessaire de maitriser l'opération, une stratégie globale doit être définie avant tout investissement.