Les SCPI sont fiscalement transparentes, autrement dit, elles ne sont pas imposées directement, ceux sont les associés qui sont redevables de l'impôt sur le revenu et sur les plus-values.

Vous recevez des revenus fonciers et des revenus financiers, tous deux soumis aux prélèvements sociaux.

Il existe deux régimes d'imposition :

• Régime micro-foncier : pour les personnes qui perçoivent des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000€ par an. Il faut effectuer un abattement de 30%, ainsi 70% des loyers perçus rentrent dans la base imposable.
• Régime réel : on déduit toutes les charges déductibles des loyers bruts pour obtenir le résultat foncier imposable.

Charges déductibles :

Intérêts d'emprunts / frais de gestion / primes d'assurances / provisions pour charges / taxes foncière

Comment déclarer mes revenus ?

La SCPI vous envoie chaque année un courrier récapitulatif de votre compte avec les montants détaillés (IFU : imprimé fiscal unique) qui vous permet de remplir votre déclaration de revenus. Il récapitule vos revenus bruts, vos charges et vos revenus nets en fonction du nombre de parts que vous avez. Votre cas échéant et votre quote part de revenus financiers et de plus-value, sont également mentionnés.

Si vous convenez d'un régime micro-foncier, il faut remplir le formulaire 2042 habituel, avec le montant reçu par la SCPI

Si vous convenez d'un régime réel, il faut remplir la déclaration 2044, plus précisément les cases 111, 112, 113 et 114, respectivement revenus bruts, frais et charges, intérêts et bénéfices.

Quelle est la fiscalité lors de la cession des parts ?

En cas de plus-value lors de la revente de vos parts de SCPI, c'est le régime des plus-values immobilières qui s'applique. Le taux d'imposition est de 19% auquel il faut rajouter 15,5% de prélèvements sociaux. Un abattement progressif s'applique de la sorte :

• Pour les 19% : 6% de la 5ème à la 21ème année, 4% la 22ème année, puis exonération
• Pour les 15,5% : 1,65% de la 5ème à la 21ème année, 1,6% pour la 22ème, 9% jusqu'à la 30ème puis exonération.

En cas de succession, les parts de SCPI rentrent dans le même cadre fiscal que l'achat de biens immobiliers en direct.