Votée en 1962, la loi de défiscalisation Malraux encadre la préservation et la mise-en-valeur du patrimoine par la création de secteurs sauvegardés. Ces derniers doivent présenter un caractère historique ou esthétique. La défiscalisation immobilière Malraux offre une réduction d'impôt calculée d'après les frais engagés par le contribuable lors de travaux de restauration de bâtiments compris dans les secteurs sauvegardés.

Comment défiscaliser ses travaux et réaliser un investissement immobilier locatif avantageux ? Qui peut ainsi investir ? Comment réaliser une SCPI défiscalisation ?

Nous répondons aux questions principales de la loi Malraux.

Les avantages de la loi Malraux sont multiples :

  • Une réduction d'impôt à hauteur de 30% des travaux de restauration avec un plafond de 100 000EUR de travaux par an pour les travaux en secteurs sauvegardés.
  • Une réduction d'impôt de 22% dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).

Les logements concernés par la loi Malraux doivent donc être compris dans les secteurs sauvegardés ou les ZPPAUP.

D'autres obligations sont également liées à cette loi :

  • Il faut que l'investisseur loue les logements nus habitables pendant 9 ans minimum et restaurer l'ensemble de l'immeuble pour bénéficier de la réduction d'impôt.
  • L'engagement de location doit être concrétisé dans l'année qui suit la fin des travaux
  • Une autorisation spéciale doit être délivrée par le préfet avant le début des travaux de restauration
  • Les Architectes des Bâtiments de France doivent suivre les travaux

Les travaux éligibles à la réduction fiscale Malraux sont appelés « travaux déductibles Malraux », ils comprennent les travaux de démolition, de reconstitution de toiture, de transformation de logement, de réparation et d'entretien. Dès lors que les travaux sont déclarés d'utilités publiques ils sont également concernés par la loi Malraux.

Cependant, les travaux d'agrandissement ne sont pas compris dans les travaux déductibles. Il est aussi possible de cumuler les économies d'impôts de la loi Malraux avec un investissement immobilier éligible aux avantages fiscaux (Duflot, Bouvard etc.), sauf pour un même bien immobilier. Notez que l'investisseur à l'interdiction de louer son bien à ses enfants ou tout autre membre du foyer fiscal, ainsi qu'à un ascendant, descendant ou à des associés d'une SCI.

De même, il est interdit de démembrer le bien immobilier bien qu'il existe une tolérance en cas de décès de l'un des membres du couple soumis à l'imposition commune. La loi Malraux permet d'acheter un appartement en indivision, auquel cas chaque indivisaire obtiendra la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part.

Il est également possible de réaliser l'investissement immobilier avec une Société Civile Immobilière ou SCI, à la condition que celle-ci ne soit pas soumise à l'Impôt sur les Sociétés et que les associés s'engagent à garder leurs parts jusqu'à la fin de l'engagement de location de neuf ans. L'investissement via la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut également être réalisé à la condition que l'investisseur de la SCPI conserve ses parts pendant treize ans minimum. Cette SCPI défiscalisation est particulièrement avantageuse.

La défiscalisation Malraux bénéficie également de l'exclusion du plafond 2015 des niches fiscales, fixé à 10 000EUR, sauf si le permis de construire a été obtenu avant 2014. Il faut cependant garder à l'esprit les limites propres à la loi : une réduction de 30% des frais engagés dans une limite de 100 000EUR.

Afin de mieux saisir les mécanismes de la réduction d'impôt, nous vous proposons la simulation d'un investissement. En ce qui concerne la plus value d'un investissement Malraux, c'est en fait le régime des plus values immobilières qui s'applique. Les travaux de restauration ou de rénovation ne sont pas pris en compte, car les frais des travaux ont déjà bénéficié de réductions d'impôt et ne peuvent pas être ajoutés au prix du foncier. Nous conseillons donc de conserver le bien Malraux autant que possible. Ainsi, pour un bien acheté 1 000 000EUR au 1er janvier 2010 et revendu 1 500 000EUR au 1er novembre 2015, comptez une plus value de 425 000EUR comprenant les frais, mais pas les travaux.

L'économie d'impôt réalisée grâce à la loi Malraux est très avantageuse: pour un foncier de 100 000EUR avec des frais de travaux à 100 000EUR sur deux années, vous bénéficiez d'une réduction de 15 000EUR de réduction d'impôt par an, pendant deux ans.