Avant de lancer toute procédure de résiliation du bail et d’expulsion, le propriétaire a trois actions possibles :
- Faire fonctionner son assurance impayé de loyer s’il en a souscrit une.
- Obtenir le versement direct en tiers payant de la CAF (Caisse d’Allocation Familiale) lorsque le locataire touche cette allocation.
- S’adresser à la personne qui s’est porté caution, lorsqu’il y en a une.
Pour pouvoir expulser un locataire en défaut de paiement du loyer ou des charges il faut tout d’abord mettre fin au bail.
Pour cela deux possibilités :
- Si une clause résolutoire était présente dans le bail en cas de non-paiement des loyers ou charges, le propriétaire doit respecter une procédure précise :
- Envoi d’un commandement de payer au locataire par acte d’huissier. Si une personne s’est portée caution du locataire, elle reçoit également un commandement de payer.
- Délai de deux mois accordé au locataire soit pour payer ce qu’il doit soit pour demander un délai de paiement au juge auprès du tribunal d’instance. Il peut également faire une demande d’aide financière à un FSL, Fond de Solidarité pour le Logement.
- A la suite de ce délai de deux mois, si aucun paiement n’a été effectué le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance afin que celui-ci constate la résiliation du bail et prononce l’expulsion.
- S’il n’existe pas de clause dans le bail, le propriétaire peut demander la résiliation et l’expulsion en justice par acte d’huissier devant le tribunal d’instance. Pour cela il doit suivre la procédure suivante :
- Avant l’assignation en justice, le propriétaire a la possibilité d’envoyer une mise en demeure de respecter les engagements pris dans le bail.
- Assignation devant le tribunal d’instance qui commence par juger de la gravité de la faute du locataire afin de savoir si la résiliation et expulsion sont justifiées.
- Décision du juge en fonction de la situation financière du locataire : soit il accorde un délai de paiement, soit il prononce directement la résiliation du bail et l’expulsion.
- Suite à cette décision, après que le propriétaire ait envoyé un commandement de quitter les lieux, le locataire a un délai de deux mois pour quitter le logement.
Cependant en saisissant le tribunal de grande instance le locataire peut obtenir un délai supplémentaire allant de un mois à un an selon sa situation (état de santé, situation familiale et âge).
Une expulsion ne peut en aucun cas être effectuée par le propriétaire sous peine de poursuite judiciaire, seul un huissier peut procéder à une expulsion en se rendant directement au logement (entre 6h et 21h).
A partir de cet instant, plusieurs possibilités se présentent :
- Le locataire n’oppose aucune résistance : l’huissier va alors dresser un procès-verbal contenant un inventaire des meubles et lieux dans lequel ils sont déposés, puis pour finir il récupère les clés du logement.
- Le locataire oppose une résistance en refusant l’entrée à l’huissier : celui-ci va alors dresser un procès-verbal indiquant qu’il a tenté d’expulser le locataire mais que ce fut un échec. Dans ce cas, il fera ensuite appel aux autorités de police.
- Le locataire n’est pas présent à son domicile le jour d’expulsion : dans ce cas l’huissier peut entrer dans le logement qu’en présence d’un serrurier et d’un agent de police. Une fois à l’intérieur, il dresse le procès-verbal et fait retirer les meubles et changer la serrure. Il doit également prévenir le locataire en plaçant une affiche sur la porte l’informant de l’interdiction de pénétré dans le logement.
Cependant les expulsions sont réglementées et il existe une période durant laquelle les expulsions sont interdites, elle est appelée trêve hivernale et dure du 1er novembre au 31 mars.
Seules quelques exceptions sont prévues (squatteur, locataire louant un logement dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril, locataire dont l’expulsion est accompagnée d’un relogement correspondant à ses besoins familiaux). Néanmoins, même si aucune expulsion ne peut être effectuée durant cette période, le propriétaire a tout à fait le droit d’ouvrir la procédure.